Замонавий жамиятнинг ҳуқуқий давлатнинг тамойилларини мустаҳкамлашга йўналтирилганлиги биринчи навбатда, ҳуқуқий институтлари, шу жумладан, суд ва бошқа ҳуқуқий органларининг ролининг ўсишига олиб келади.
Жиноятларни самаралироқ тергов ва фош қилиш, жисмоний ва юридик шахслар ўртасида вужудга келадиган можароларни ҳал қилиш учун жиноий, фуқаролик, хўжалик жараёнларида табиий, техник ва бошқа махсус билимлардан фойдаланиш зарурати вужудга келади. Шу каби махсус билимларни амалга оширишнинг бош шакли суд экспертизаси саналади, унинг натижаси – эксперт хулосаси – далиллар манбаи сифатида тушунилади.
Сўнгги йилларда Ўзбекистондаги ер тўлақонли мулк объектига айланган, у кенг равишда фуқаролик муомиласига киритиляпти, шу муносабат билан фуқаролар, юридик ва бошқа шахслар иштирокидаги ер муносабатларини тартибга келтириш улар учун алоҳида аҳамият касб этишни бошлаган. Ер бозори, бозор иқтисодиётининг асосий унсурларидан саналиб, унинг капитализациясида муҳим роль ўйнайди. Бунда тарихий нуқтаи назардан Ўзбекистондаги кўчмас мулкни баҳолаш ҳолати ўтиш иқтисодиётли бошқа мамлакатлардагидек, ягона ҳисобланади: замонавий баҳолаш методларининг мавжудлиги ва унга нисбатан қўлланиладиган кўчмас мулк бозорининг ривожланмаганлиги ўртасида тафовут мавжуд.
Мамлакатдаги бозор муносабатларини ривожлантириш шароитида қиймат аниқланишига қуйидаги ер майдонларига бўлган ҳуқуқлар турлари лозим деб топилган:
-умрбод
-мерос
-ижара мулки;
Шундан келиб чиқадики, бозор шароитида ердан фойдаланишга таллуқли бўлган ҳуқуқлар баҳоланади.
Ер майдонларига бўлган фойдаланиш ҳуқуқларни баҳолаш бўйича суд экспертизасининг предмети ер майдонига (ҳам майдоннинг ўзига ҳам бино ва иншоотларга) бўлган ҳуқуқнинг тури билан боғлиқ (далилий маълумотлар ҳисобланади), бунда мавжуд чекловлар ва малолликлар, мақсадли вазифалар ва ер қонунчилиги бўйича фойдаланишнинг рухсат этилганлиги, ҳуқуқни давлат томонидан рўйхатдан ўтказиш шакли ҳақидаги маълумотлар, кўриб чиқилаётган ҳуқуқнинг ер майдонлари – аналоглари – бўйича келишувлар ҳақидаги бозор маълумотлари, ер майдони бўйича кадастр маълумотлари-унинг жойлашуви (манзили), ўлчовлари, функцияси, ҳамда бинолар, иншоотлар, шунингдек ҳажм-режали ва конструктив хусусиятлари, фойдаланиш муддати, техник ҳолати, мухандислик асбоб-ускуналар ўлчовлари, ер майдонидаги қурилиш объектлари мавжуд ва мавжуд бўлмаган оқимларнинг нисбати, улар экспертлар томонидан – ер тузиш, шаҳарсозлик, қурилиш, молиявий иқтисодиёт соҳаларига оид махсус билимлар асосида ўрнатилади.
Ер майдонларига бўлган фойдаланиш ҳуқуқларни баҳолаш бўйича суд экспертизасининг тадқиқот объектлари қуйидагилардан иборат:
– ҳуқуқни ўрнатувчи ва кўриб чиқилаётган ҳуқуқнинг турига оид ҳуқуқни тасдиқловчи ҳужжат, унга мақсадли вазифалар, рухсат этилган фойдаланиш ҳақидаги маълумотлар, ер майдонига бўлган бошқа шахсларнинг ҳуқуқлари ёки ер майдонига бўлган мулкий ҳуқуқларнинг бўлиниши киради.
– ҳуқуқни давлат рўйхатидан ўтказиш ҳақидаги гувоҳномалар.
– турар жой, жамоат, фуқаролик-саноат мақсадли бино ва иншоотлари, ер майдонларидан ўтувчи, қўшни ҳудудлар (кўчалар, харобазорлар ва ҳоказо).
Давлат кадастрлари агентлигидан олинган маълумотлар:
– топографик чизма;
– ерни биноларни ёки иншоотларни қуриш мақсадида фойдаланиш чизмаси;
– ер майдонининг кадастр (вазиятли) чизмаси;
– ер майдони, унда жойлашган бино ва иншоотларга тегишли лойиҳавий ёки кадастр ҳужжатлари (ер майдонининг бош чизмаси, бинолардаги ҳар бир қаватнинг чизмалари, майдонларни ҳисоблаб чиқишнинг ахборотномаси, бинолар ва иншоотлар таркибининг таърифи, техник ҳолати ва ҳоказолар;
– кўриб чиқилаётган ер майдонига бўлган ҳуқуқнинг аналоглар бўйича келишувларнинг бозор маълумотлари.
Ер майдонига бўлган ҳуқуқларнинг бозор қиймати ер майдонидан энг самарали фойдаланишидан келиб чиқиб аниқланади, яъни ер майдонидан фойдаланишнинг тахминий кўрсаткичи, амалий ва молиявий амалга оширилиши мумкин иқтисодий томондан асосланган, қонунчилик талабларига мос келадиган, унинг натижасида ер майдонининг ижара (фойдаланиш) ҳуқуқининг қиймати ҳисоб катталиги энг юқори бўлади.
Ўзбекистон бозорини инобатга олиб, ер майдонларига бўлган ҳуқуқларни баҳолашда қўлланиладиган энг қулай ва мақсадли ёндашувлар ва услублар қуйидагилар:
– қиёсий ёндашув – Бунда баҳоланаётган объектнинг нархи худди шунга ўхшаш объектнинг тез кунларда сотилиши ёки унга таклиб қилинган нарх қиймати орқали аниқланади.
Услубни қўллаш шарти – баҳоланадиган ерга аналог бўлган ер майдонларидаги келишувлар нархлари ҳақидаги маълумотлар (ижара бўйича) мавжуд бўлмаса, унда таклиф (талаб) нархларидан фойдаланиш мумкин.
– даромад ёндашуви – Бунда баҳоланаётган объектнинг нархи ундан келгусида олинадиган даромад миқдори орқали аниқланади. Объектни ишлаб чиқаришга жорий қилишдаги даромад имкониятлари ва уни сотишдан олинадиган даромад кўзда тутилади.
– харажат ёндашуви: Баҳоланадиган объектнинг нархи унинг емирилиш даражасини инобатга олган ҳолда худди шунга ўхшаш объектни қуриш бўйича жами харажатлар миқдори орқали аниқланади.
Баҳоланадиган объект таркибига кирувчи ер майдонига бўлган мулкий ҳуқуқларни қийматини аниқлаштиришда мазкур ер майдони бўш (қулайликларсиз) ундан энг самарали фойдаланишда таклифида ҳисобланади. Ушбу ёндашувда харажат методи ёки ажратиб олиш методи усуллари қўлланилади.
Ҳозирги кунга келиб, суд-тергов амалиётида кўпинча шахсий қурилиш объектлари ва тижорат кўчмас мулк билан тўлдирилаётган ер майдонларига бўлган ҳуқуқларни баҳолаш масалалари вужудга келяпти, шу муносабат билан Х.Сулаймонова номидаги Республика суд экспертиза Маркази ва унинг ҳудудий бўлимлари томонидан ушбу масалаларни ечиш учун суд-экспертиза тадқиқотларини олиб бориш йўлга қўйилган.
РСЭМ Сирдарё вилояти
бўлими эксперти: Т.Т.Алиқулов