Ko‘chmas mulk ob’yektlarini bozor bahosini aniqlashda baholashning daromad yondashuvi muhim o‘rin tutadi. Daromad yondashuvi baholash ob’yekti qiymatini, baholash ob’yektidan kelgusida kutilayotgan daromadlarni yagona joriy kiymatga keltirish orkali baholshni nazarda tutadi. Daromad yondashuvidan foydalanilganda, aktiv qiymati undan foydalanish okibatida keladigan daromadlar yoki pul oqimlari yoxud tejaladigan xarajatlarning qiymati bilan belgilanadi. Daromad yondashuvi quyidagi holatlar mavjud bo‘lganda qo‘llanilishi va uning salmog‘ini ko‘tarish kerak:
aktivning daromad keltirish mumkinligi, uning qiymatiga ta’sir ko‘rsatadigan eng muhim omildir;
baholanayotgan aktivga nisbatan bo‘lajak daromad olish summasi xamda muddatlarini ishonchli prognoz qilish mumkinligi va ayni vaqtda bozorda o‘xshash analog-ob’yektlar soni ko‘p emasligi (agar mavjud bo‘lsa).
Daromad yondashuvida eng muxim omil investorlarning o‘z sarmoyalaridan daromad kutishlari bo‘lib, bunda daromad olishda sarmoyalar bo‘yicha aniqlangan tavakkalchilik darajalarini hisobga olishlari kerak bo‘ladi. Baholash ob’yekti qiymatini daromad yondashuvi bilan baholash uchun baholovchi baholash ob’yektidan kutilayotgan daromadni baholash sanasidagi yagona qiymat birligiga aylantirishga asoslangan quyidagi usullarning biridan foydalanadi:
pul oqimlarini diskontlash usuli baholash ob’yekti qiymati baholash sanasi holatiga, prognoz va prognozdan keyingi davrlardagi (davrning oxiridagi) pul oqimlarining joriy qiymatlarini qo‘shish yo‘li bilan aniqlashga asoslanadi;
daromadni kapitallashtirish usuli ― baholash ob’yekti qiymati yagona davrdagi daromad miqdorini ushbu daromadga mos keladigan kapitallashtirish stavkasiga bo‘lish orqali aniqlanadi.
Baholash natijalarini daromad yondashuvi doirasida aniqlash uchun turli usullardan foydalaniladi, ulardagi umumiylik shundan iboratki, qiymat mulkdor olayotgan haqiqiy daromad yoki olishi mo‘ljallanayotgan daromadlarga asoslanadi. Ko‘chmas mulkka bo‘lgan ba’zi bir huquqlar uchun bunday mulkning daromad keltiruvchi tavsiflari undan maxsus foydalanilishi yoki biznes/savdo faoliyati (masalan, mehmonxonalar, golf maydonlari va h.k.) bilan bog‘liq bo‘ladi. Agar bino faqat savdo faoliyatining muayyan turiga mos kelsa, undan olinadigan daromad ko‘pincha haqiqiy yoki potensial pul oqimlari bilan bog‘liq bo‘ladi, bu pul oqimlari bino mulkdorida savdo faoliyatini amalga oshirish natijasida hosil bo‘ladi. Baholash ob’yekti qiymatini daromad yondashuvi bilan aniqlash uchun baholovchi baholash ob’yektidan kutilayotgan daromadlarni baholash sanasida qiymatning yagona miqdoriga o‘zgartirishga asoslangan pul oqimlarini diskontlash yoki daromadni kapitallashtirish usullaridan foydalaniladi.
Daromadni kapitallashtirish usuli ta’mirlashga yoki rekonstruksiya qilishga jiddiy kapital kiritmalarni talab qilmaydigan, ulardan haqiqiy foydalanish eng samarali foydalanilishiga mos keladigan ko‘chmas mulk ob’yektlarini baholash uchun qo‘llaniladi.
Ko‘chmas mulk ob’yektlari qiymatini daromadni kapitallashtirish usulidan foydalangan holda aniqlash ob’yektning bozorga muvofiq keladigan yillik daromadini umumiy kapitallashtirish stavkasiga bo‘lish yo‘li bilan amalga oshiriladi, bunda umumiy kapitallashtirish stavkasi baholanayotgan ob’yektga o‘xshash ko‘chmas mulk ob’yektlaridan daromadlar bilan ularning narxlari nisbati haqidagi bozor ma’lumotlarini tahlil qilish asosida aniqlanadi.
Pul oqimlarini diskontlash usuli vaqt mobaynida erkin o‘zgaruvchan pul oqimlarini to‘playdigan yoki to‘plash qobiliyatiga ega bo‘lgan ko‘chmas mulkni baholash uchun ularni xuddi shunday ko‘chmas mulkka kiritilgan investisiyalarning tegishli daromadliligi stavkasi bo‘yicha diskontlash orqali qo‘llaniladi.
Sud qurilish texnik ekspertizasi bo‘limi eksperti B.X.Xabibullayev