O‘zbekiston Respublikasi Mulklarini Baholashning Milliy Standartlariga muvofiq, turli ob’ektlarni baholashda, odatda, baholashning uchta asosiy yondashuvidan foydalaniladi: qiyosiy yondashish, daromadli va xarajatli yondashish.
Daromadli yondashish – baholash ob’ektidan kutiladigan daromadlarni aniqlashga asoslangan baholash ob’ekti narxini baholashning yondashishlari majmui. Baholash ob’ektiga kiradigan daromadlar va xarajatlar haqidagi ma’lumotlar ko‘rib chiqiladi va kapitallashtirish jarayoni vositasi bilan narxi hisoblab chiqiladi. Daromadli yondashish nazariy taxminlarga asoslangan, bunda mulkning joriy narxi kelgusida undan foydalanish va yoki sotishdan kutilganning keltirilgan narxiga teng.
Qiyosiy yondashish – o‘xshash ob’ektlar bilan baholash ob’ektini qiyoslashga asoslangan baholash ob’ekti narxini baholashning yondashishlari majmui, nisbatida (munosabatida) ular bilan kelishuv narxlari haqida ma’lumot yoki kiritiladigan tuzatish miqdorini asoslash bilan takliflarni baholash bo‘ladi. Bu yondashishda o‘xshash yoki almashtiriladigan ob’ektlarni sotish va bozorning mos keluvchi ma’lumotlari ko‘rib chiqiladi, narxning hisoblangan miqdori (kattaligi) esa qiyoslashni ko‘zda tutuvchi jarayon vositasida belgilanadi. Umumiy holatda baholash ob’ekti bozorda o‘z o‘rniga ega bo‘lgan o‘xshash ob’ektlar sotilishi bilan taqqoslanadi. Shuningdek, listing (kotirovka) ma’lumotlari va qimmatbaho qog‘ozlarning birlamchi joylashtirilishi e’tiborga olinishi mumkin.
Xarajatli yondashish – baholash ob’ektini almashtirish yoki tiklash uchun zarur bo‘lgan xarajatlarni aniqlashga asoslangan baholash ob’ekti narxini baholashning yondashishlari majmui, uning eskirishini hisobga olgan holda. Shunday imkoniyat mo‘ljallanadiki, ushbu mulkning o‘rnini bosuvchi sifatida boshqa mulkni tuzish mumkin bo‘ladi, bunda yoki asl nusxadan ko‘chirma hisoblanadi, yoki teng foydalilikni ta’minlashi mumkin.
Bino va inshootlar narxi odam yashaydigan va odam yashamaydigan bino va inshootlar tiklash narxlarining yaxlitlashtirilgan ko‘rsatkichlarining to‘plamlari bo‘yicha (GKKINP) eng mos keluvchi binoni (inshootni)– ishlatilishi (vazifasi), konstruktiv qarori, asosiyligi, boshqa texnik-iqtisodiy tavsiflari bo‘yicha o‘xshashlarni tanlash bilan aniqlanadi. Shuningdek, bunda qulaylik va pardozlash elementlari mavjudligi yoki yo‘qligi, antiseysmik tadbirlar, hududiy joylashuvi tuzatishlar bilan hisobga olinadi.
Xarajatli yondashish bilan narxni baholash «Bino va inshoatlarni jismoniy eskirishini baholash qoidalari», eskirish belgilari bo‘yicha aniqlanadigan bino va inshootlar eskirishini hisobga olishni mo‘ljallaydi.
MBMS №10 «Ko‘chmas mulk narxini baholash»ga muvofiq, ko‘chmas mulk narxini xarajatli yondashish bilan baholashda, tadbirkorning avansli to‘lovi, qurilish davri, qo‘yilgan mablag‘ga berish me’yorlarini hisobga olish bilan hisoblab chiqiladigan daromadi ham hisobga olinadi.
Baholanadigan ob’ektga tavsifi bo‘yicha mos keladigan, bino qurilish hajmining o‘xshashlik bo‘yicha qabul qilingan 1m3 tiklash narxi qavatliligi, hajmi, tuzilishi, asosiyligi (kapitalligi), qulayligiga bog‘liq holda, baholanadigan ob’ekt hajmiga (maydoniga) ko‘paytiriladi va tuzatish koeffitsientlari bilan (balandlik koeffitsienti, yuzali g‘isht bilan qoplanganligi, asosiylik (kapitallik) guruhi, rayon seysmikligi) tuzatiladi.
Tuzatilgan tiklash narxi (asosiy narx) moddiy eskirishga tuzatish bilan baholash paytida qurilish narxi qimmatlashishiga indeksatsiyalangan.
Bino va inshootlarni sotilishini taqqoslash nuqtai nazaridan baholashga yondashish sotilgan yoki sotish ro‘yxatiga (reestriga) kiritilgan ko‘chmas mulkning boshqa ob’ektlari bilan baholanadigan ob’ektni to‘g‘ridan-to‘g‘ri (bevosita) taqqoslashga asoslanadi. Ko‘chmas mulkning bozor narxi sifati va foydaliligi bo‘yicha o‘xshash ob’ekt uchun odatdagi sotuvchi to‘laydigan narx bilan belgilanadi.
Sotishning qiyosiy yondashishi oldi-sotdi savdosining yaqin kunlardagi kelishuvi haqida yetarli miqdorda ma’lumotga ega bo‘lgan ko‘chmas mulk ob’ektlari uchun ko‘proq amaliy ahamiyatlidir. Agar bozorda bunday ko‘chmas mulk bo‘lmasa, sotishning qiyosiy yondashishi qo‘llanilmaydi.
Taqqoslanadigan ob’ekt sotish sharoitlarining odatdagi bozor sharoitlaridan baholash sanasiga har qanday farqi tahlil qilishda hisobga olinishi lozim. Shuning uchun sotishning qiyosiy yondashishini qo‘llashda ma’lumotning ishonchliligi va to‘liqligi zarur bo‘ladi.
Sotishning qiyosiy yondashishini qo‘llash quyidagi ishlarning ketma-ket bajarilishidan iborat:
- Taqqoslanadigan foydalilik ob’ektlariga aloqasi bo‘lgan barcha omillar haqida ishonchli ma’lumot olish maqsadida bozorni mukammal tekshirish.
- Ob’ektdan eng yaxshi foydalanishga mos keluvchi taqqoslanadigan ob’ektlarni tanlash. Taqqoslash ob’ektlarini tanlashda ob’ektga o‘xshash, eng yaxshi va eng samarali foydalanish asosiy qonun-qoida hisoblanadi.
- Taqqoslashning munosib birliklarini aniqlash va har bir birlik bo‘yicha qiyosiy tahlil o‘tkazish.
- Sotish narxlarini tuzatish yoki taqqoslash ro‘yxatidan chiqarib tashlash maqsadida tekshiriladigan ob’ektni tanlangan ob’ektlar bilan taqqoslash.
- Tekshiriladigan ob’ekt bozor narxining bittasiga yoki diapazoniga taqqoslanadigan ob’ektlar narxi ko‘rsatkichlari qatorini keltirish.
Taqqoslash ob’ektlari sotish narxlarini tuzatishda barcha to‘g‘rilashlar taqqoslash (o‘xshash) ob’ektdan baholash ob’ektiga qilinadi.
Tuzatishlar miqdori juft ma’lumotlar asosida, shuningdek, bozordagi vaziyatni tahlil qilish bo‘yicha aniqlanadi.
Shuningdek, yer uchastkasidan foydalanish huquqi narxi qiyosiy yondashish bilan quydagicha aniqlanadi.
Sotuvni taqqoslashga asoslangan yondashish mulkni baholash bozor bilan aniqlanadigan iqrorlikdan (e’tirofdan) kelib chiqadi. Shuning uchun bozor narxi ko‘rsatkichini bozorda ulush uchun raqobat qiladigan mulk ob’ektlarining bozordagi baholarini o‘rganish asosida hisoblash mumkin. Ma’lumotlar mavjudligida sotuvni taqqoslashga asoslangan yondashish narxni hisoblashga eng to‘g‘ri va tizimli yondashish hisoblanadi.
Sotuvlar bo‘yicha ma’lumotlar tanlab olingandan va haqiqiy tekshirilgandan so‘ng taqqoslashning bitta yoki bir nechta birliklarini tanlash va tahlil qilish o‘tkaziladi. Bular sifatida sotuvning umumiy moliyaviy sharoitlari, savdo-sotiq jarayonida bahoning pasayishi, mumkin bo‘lgan foydalanish turi va bular kabi xususiyatlar bo‘lishi mumkin.
Yer uchastkasi uchun to‘lanadigan baholar o‘zgarishiga olib keladigan mulk va kelishuvlar ob’ektlarining o‘ziga xos xususiyatlari taqqoslash elementlari hisoblanadi. Ushbu yondashishda ular hal qiliuvchi ahamiyatga ega.
Ushbu yondashishda baholash tartibining asosiy bosqichlari quyidagilardir:
- Baholash ob’ektiga o‘xshash bo‘lgan ko‘chmas mulk ob’ektlarini sotish bo‘yicha amalga oshirilgan kelishuvlar, narx belgilashlar, takliflar haqida ma’lumot to‘plash maqsadida bozorni tekshirish;
- Ma’lumotlarning ishonchliligini oshirish va kelishuvlar amalga oshirilganligi tasdig‘ini olish maqsadida ma’lumotlarni tanlash.
- O‘lchovning mos keluvchi birliklarini tanlash va har bir tanlab olingan o‘lchov birligi uchun qiyosiy tahlil o‘tkazish.
- Baholanadigan ob’ektni va alohida elementlari bo‘yicha bozorda sotilgan va sotiladigan ob’ektlarni taqqoslash hamda farqlashga tegishli tuzatishlar kiritish;
- Baholanadigan ob’ekt bahosini aniqlash;
- Qiyosiy tavsiflarni tahlil qilish yo‘li bilan baholanadigan ob’ekt narxini belgilash va bitta narxli ko‘rsatkichga yoki ko‘rsatkichlar guruhiga ularning ma’lumotlarini aniqlash.
Taqqoslanadigan sotuvlarni qiyoslashning to‘g‘ri (bevosita) usuli bilan yer uchastkasi narxini aniqlash dastlabki shart-sharoitlardan kelib chiqadi, bunda ob’ekt narxi o‘zining xususiyatlarini bilan ob’ektga o‘xshash bo‘lgan yaqinda bajarilgan kelishuvlar baholari bilan aniqlanadi. Har bir taqqoslanadigan sotuv ko‘rib chiqilayotgan yer uchastkasi bilan qiyoslanadi va yer uchastkasidan foydalanish huquqi narxi aniqlanadi.
Davlat sud eksperti
Z.J.Murtazaev