Возникновение спорных отношений связано с нарушением законных прав субъекта со стороны других лиц. Спор о праве возникает тогда, когда сторона, считающая свое право нарушенным, заявляет об этом, требуя его восстановления. Отличительным признаком земельного спора (как и всех споров о праве вообще) является наличие объективно выраженных противоречивых позиций сторон по предмету спора. Представляется, что одна сторона в споре объективно обладает правами на спорный земельный участок, а другая – объективно таких прав не имеет. Две стороны в споре, как правило, не могут обладать равными по объему правами на один земельный участок, так как в соответствии с законодательством этот участок предоставляется конкретному землевладельцу (землепользователю) в строго определенных целях. В земельном споре может иметь место как заблуждение одной из сторон по поводу предоставленного ей объективного права на спорный земельный участок, так и прямое нарушение субъективного права. Нарушение этого права может выразиться в совершении конкретных действий, либо в неосновательном уклонении одной из сторон от производства определенных действий в пользу другой стороны. Все разногласия, связанные с нарушением права землевладения (землепользования), рассматриваются как земельные споры.
Возникновение земельных споров о нарушении права землевладения (землепользования) объясняется рядом причин. В процессе осуществления права на землю отдельными лицами происходит столкновение их интересов по поводу границ, целей и характера использования предоставленных им земельных участков.
Таким образом, нарушается один из основных принципов права на землю – его устойчивость. Принцип устойчивости означает, что никто из субъектов права на землю не может быть лишен своего права на земельный участок иначе как только по основаниям, указанным в законе. Устойчивость права землепользования (а именно в этой форме преобладает право на землю) предполагает установление длительных сроков пользования землей, чем обеспечивается правильность и рациональность использования земли.
Проведение в жизнь принципа устойчивости права землепользования обеспечивается рядом условий. Одно из важнейших условий – это выделение в земельном законодательстве специальной группы земельнопроцессуальных норм, регулирующих порядок отвода и изъятия земель, разрешения земельных споров и охрану прав землепользователей и землевладельцев.
Из данного принципа и должны исходить органы, осуществляющие разрешение земельных споров, не допуская излишеств при изъятии сельскохозяйственных земель для использования их в других целях, не связанных с ведением сельскохозяйственного производства.
Для наиболее эффективного расследования и раскрытия преступлений, разрешения возникающих споров, как между физическими, так и юридическими лицами, возникает необходимость в использовании в уголовном, гражданском и арбитражном процессах естественнонаучных, технических и других специальных познаний. Главной формой реализации таких специальных познаний является судебная экспертиза, а ее результат — заключение эксперта – выступает в качестве источника доказательств. Устойчивая тенденция, связанная с признанием приоритета интересов личности над интересами государства, предопределяет актуальность эффективности гражданского судопроизводства. Это, в свою очередь не может не отразиться на таком роде судебных инженерно-технических экспертиз, как судебно земельная экспертиза (СЗЭ), поскольку, как показывает произведенный анализ материалов судопроизводства и выполненных экспертных заключений, большинство назначаемых судами судебных экспертиз в связи с рассмотрением гражданских споров, это именно судебно земельные экспертизы.
Проведение судебно земельной экспертизы в Республиканском центре судебной экспертизы имени Х.С.Сулаймановой при Министерстве Юстиции Республики Узбекистан организовано в начале 2001 года.
Судебно земельная экспертиза назначается в случаях, когда при судебном рассмотрении уголовных и гражданских дел возникает потребность в специальных познаниях в области раздела (выдела) земельного участка, жилого дома, определение площади земельного участка, порядок пользования земельным участком и строений, расположенных на нём, установление границ земельного участка, установление сервитута.
Субъектом земельного спора могут быть юридические лица, имеющие в собственности земельные участки. Они также имеют право заключать сделки – продавать, сдавать в аренду и сдавать в залог земельные участки, а также передавать земельный участок или его часть в качестве взноса в уставные фонды (капиталы) акционерных обществ, товариществ и кооперативов, в том числе с иностранными инвестициями.
Предметом судебно земельной экспертизы являются вопросы, решение которых обеспечивает установление фактических обстоятельств по уголовным и гражданским делам, связанные с объёмно-планировочным решением земельного участка, расположением строений на нём, этажностью, габаритами, подводкой общих инженерных коммуникаций с улицы и расположением внутренних коммуникаций, благоустройство территорий земельного участка, соотношение жилой застройки двора и огорода, расположением и габаритами входа-выхода с земельного участка.
Объектом судебно земельной экспертизы являются земельные участки со зданиями и сооружениями жилого, общественного и промышленного назначения, инженерными сетями, планы отвода земель, ситуационные земельные планы, планы подземных и наземных коммуникаций.
При производстве судебно земельной экспертизы применяются следующие методы исследования:
метод визуального осмотра на месте земельного участка и обмеров;
метод прямых и обратных засечек с целью привязки границ участка к жилому дому, указанные на плане, привязки отдельных строений к жилому дому, проверки соответствия фактических размеров;
метод сопоставления копии планов домостроения, сложившегося порядка пользования или вариантов порядка пользования, предложенных сторонами с требованиями нормативных источников.
Обмеры производятся рулеткой; лазерным дальномером, тахеометром; результаты обмеров отражаются в абрисе съемки и в дальнейшем по результатам обмеров составляется подробный план домостроения с указанием размеров строений и длин линий.
Обращаясь к анализу выполненных заключений ССТЭ, отмечаем, что строительно-технические экспертизы прямо либо косвенно связаны с решением вопросов, касающихся земельных участков – это определение вариантности технически возможного раздела домовладений; определение порядка пользования (раздел) земельными участками, определение месторасположения межевых границ земельных участков и их соответствия фактическим границам.
До настоящего времени доминирующее место в количественном отношении занимали исследования, связанные с разделом и определением порядка пользования домовладениями (земельными участками), то на сегодняшний момент судами все чаще решаются споры, связанные с определением межевых границ земельных участков.
Изменение границ участка называется мутацией. Возможно также деление и слияние земельных участков. Поскольку изменение недвижимости влияет на реестр, границы нового земельного участка должны быть утверждены центром регистрации до официального изменения кадастровой информации (кадастровой карты). Обычно это утверждение имеет форму официальной печати или подписи на зарегистрированном плане. Без этой санкции план не имеет юридической силы и не может являться основой каких-либо операций с недвижимостью. Необходимо установить допуски на возможное изменение координат границы или площади земельного участка. Этот допуск должен иметь законодательную основу, иначе суд не сможет принять к рассмотрению земельные споры, связанные с границами земельного участка.
Одним из объяснений возрастающего количества данной категории земельных споров может служить само понятие «домовладение», поскольку домовладение – это земельный участок, имеющий определенные границы с расположенными на нем строениями и сооружениями, находящимися в собственности (либо в пользовании) граждан. Именно земельный участок, его размеры, площадь и конфигурация, его месторасположение и обеспеченность инфраструктурой являются основной ценностью домовладения. В первую очередь от характеристик земельного участка зависит возможность и целесообразность возведения на нем строений, обеспечивающих существенное повышение стоимости самого домовладения в условиях существующей конъюнктуры рынка недвижимости.
Процессуальные особенности назначения и проведения
судебно-земельных экспертиз.
Выполнение замеров земельных участков экспертами при проведении судами осмотров спорных объектов. Оформление протоколов с занесением результатов экспертных замеров и осмотра.
Назначение и проведение комиссионных экспертных исследований по судебно-земельным экспертизам с привлечением специалистов организаций или учреждений других ведомств (содержание определения или постановления о назначении экспертизы, обеспечение явки специалистов для обсуждения и дачи совместного заключения).
Подготовительные работы
При проведении подготовительных работ рекомендуется принимать во внимание, что:
подготовительные работы включают изучение:
- сведений государственного земельного кадастра о земельном участке (участках), отражающих фактическую ситуацию по габаритам спорных земельных участков на момент отвода их в натуре и на момент назначения экспертизы (подлинников);
- документов, удостоверяющих права на землю (при их отсутствии – правоустанавливающих документов);
- каталогов (списков) координат пунктов опорной межевой сети (ОМС) и иных исходных геодезических пунктов.
Измерение земельного участка
При обследовании земельного участка домовладения максимально используются планы ранее произведенных геодезических съемок.
Съемку участков простой конфигурации и малой площади (до 0,5га) разрешается производить рулеткой.
Все измерения земельного участка, осуществляемые при его обследовании, заносятся в абрис земельного участка.
Ошибка измерения не должна превышать:
для границ участков и промеров съемки ситуации – 10 см для линий до 20 м; 1/200 (0,5%) для линий свыше 20 м, но не больше 100 см для линий длиннее 200 м;
для зданий – 3 см для линий до 6 м и 1/200 (0,5%) для линий свыше 6 м.
Все границы участка измеряются по всей их длине, а в случае, когда границы застроены и нет возможности осуществлять работы обычным способом, необходимо производить измерения частями или параллельно границе.
Каждый земельный участок имеет в натуре физические границы закрытые (заборы, ограды, строения, сооружения) и открытые (канавы, межевые знаки, вешки и пр.).
Измерение участка производится по осевым линиям оград, расположенных между участками, и по внешней стороне оград, выходящих на улицы, проезды, площади и т.п.
Измерение границ участка производится с одновременным обмером зданий, строений и сооружений, расположенных в границах земельного участка, начиная с фасада основного здания и перемещаясь слева направо по периметру участка до исходной точки.
При измерении земельного участка должны быть взяты все необходимые замеры: засечки, створы, диагонали (система замкнутых треугольников), определяющие конфигурацию участка, направление изломов, углов, границ угодий и положение на участке зданий, строений и сооружений.
Измеряются и заносятся в абрис все строения постоянного типа, связанные с землей фундаментами или столбами, а именно:
основные здания и пристройки к ним;
строения служебного назначения: сараи, конюшни, навесы, ледники, погреба и др.;
сооружения: ограды, заборы, колодцы, мусорные ямы, тротуары, замощения, фонтаны и пр.
Не подлежат съемке строения переносные, временного характера.
Строения и сооружения должны быть измерены по своему периметру по цоколю для вычисления площади застройки и выше цоколя, по телу стен, для исчисления их площади.
Примечание 1: Площадь под зданием, расположенным на столбах, а также проезды под ним включаются в площадь застройки.
Примечание 2: Выступающие части стен (пилястры), раскреповки толщиной до 10 см и шириной до 1 м не измеряются и на абрис не наносятся. Все остальные выступы в зданиях измеряются, наносятся на абрис и включаются в площадь застройки.
При измерении здания по периметру необходимо выделять отдельные его части, в зависимости от назначения, материала стен и высот. Размеры на плане следует проставлять так, чтобы при оценке не встретилось затруднений в определении строительного объема здания и его частей.
Государственный судебный эксперт юрист 3 го степени:
К.У.Бекмуратов